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《廣州市物業管理辦法》
發布時間:2008-12-22 2:22:12 瀏覽次數:1155

 

廣州市人民政府
廣州市人民政府令第2號


《廣州市物業管理辦法》
(2001年2月12日廣州市政府常務會議審議通過)


第一章 總則

第一條 為加強物業管理,維護業主、使用人及物業管理公司的合法權益,保障物業的合理使用,根據有關法律、法規,結合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理適用本辦法。
第三條 廣州市房地產行政主管部門是本市物業行政主管部門,負責本辦法的組織實施。
區、縣級市房地產行政主管部門是本轄區內的物業行政主管部門,委托街道辦事處、鎮人民政府依照本辦法對轄區內的物業管理進行指導、監督。
第四條 建設、規劃、公安、價格、工商、綜合執法等行政主管部門按照各自職責,協同實施本辦法。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第五條 業主依法享有對物業共用部分和共同事務進行管理的權利,并承擔相應的義務。
業主是指:
(一)物業的所有權人。
(二)已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人。
(三)持有空置物業的建設單位。
第六條 業主的主要權利是:
(一)參加業主大會。
(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權。
(三)表決通過業主公約和業主委員會章程。
(四)決定有關業主利益的重大事項。
(五)監督業主委員會的管理工作。
業主的主要義務是:
(一)執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定。
(二)遵守業主公約。
(三)遵守有關物業管理的制度、規定。
(四)按時交付分攤的物業管理、維修等費用。
第七條 符合下列情形之一的,應當按本辦法召開首次業主大會或業主代表大會,選舉產生業主委員會:
(一)物業已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上。
(二)物業已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十,且使用超過一年的。
分期開發的大型住宅小區,經已交付使用的過半數投票權的業主申請,區、縣級市物業行政主管部門批準,可以召開臨時業主大會或業主代表大會,在分期開發期間成立臨時業主委員會。
第八條 首次業主大會或業主代表大會應在物業所在地物業行政主管部門指導下進行。
第九條 業主在300名(包括300名)以上的,應由業主推選業主代表,組成物業管理區域的業主代表大會。
業主人數在300名以下的,由業主組成物業管理區域的業主大會。
第十條 業主代表的產生應經其所代表的業主中擁有過半數以上投票權的業主通過。
第十一條 業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主代表大會應當有持有過半數以上投票權的業主代表出席。
業主大會或業主代表大會作出的決定,應當經出席大會的過半數以上投票權的業主或業主代表通過。
第十二條 業主的投票權按每戶一票計算,物業建筑面積每一平方米為投票權的計算份額,超出部分按四舍五入處理。
第十三條 一個物業管理區域應當成立一個業主委員會,業主委員會對業主大會或業主代表大會負責,并履行下列職責:(一)執行業主大會或業主代表大會的決定。
(二)召集和主持業主大會或業主代表大會,報告物業管理的實施情況。
(三)草擬業主公約、業主委員會章程修訂案并報業主大會或業主代表大會通過。
(四)依法選聘、續聘物業管理公司,代表業主簽訂物業管理合同,經業主大會或業主代表大會同意后負責履行。
(五)聽取業主、使用人的意見和建議,監督物業管理公司的服務活動。
(六)監督共用設施、設備、場地的使用和維護。
(七)對業主、使用人違反業主公約的行為,依照公約規定進行處理。
(八)審議決定物業維修基金的使用及其他有關物業管理的重大事項。
業主委員會不得從事投資和經營活動。
第十四條 業主委員會委員應當具備以下條件:
(一)屬于物業管理區域內的業主。
(二)具有良好的道德品質、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
(三)按時繳交物業管理服務費、物業維修基金,模范遵守物業管理制度。
(四)未發生不適宜擔任業主委員會委員的其它情形。
第十五條 業主委員會委員不得少于5人。業主委員會設主任1名,副主任1至2名,由業主委員會委員選舉產生。
業主委員會每屆任期兩年,業主委員會委員可以連選連任。
區、縣級市物業行政主管部門對業主委員會實行年度工作檢查制度。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起15日內,持下列文件向區、縣級市物業行政主管部門辦理核準登記手續。
(一)業主委員會登記申請表。
(二)業主委員會章程。
(三)業主委員會委員選舉產生的報告及其資料。
(四)業主公約。
(五)其他相關資料。
區、縣級市物業行政主管部門自受理登記申請之日起15日內,對符合本辦法的,應當予以登記;對不符合本辦法的,應當書面通知申請人并告知不予登記的理由。
第十七條 業主委員會會議每年度至少召開兩次。經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會委員提議,可以召開臨時會議。
業主委員會召開會議應當有過半數委員出席,作出決定應經過全體委員過半數通過,并予以公布。
第十八條 業主委員會委員不符合第十四條規定的,區、縣級市物業行政主管部門可責令業主委員會罷免其委員資格,并按本辦法和業主委員會章程補選委員。
業主委員會不履行其職責或無正當理由推遲、拒絕組織換屆改選的,區、縣級市物業管理行政主管部門可以組織召開業主大會或業主代表大會進行換屆改選。

第三章 物業管理公司與物業管理招投標

第十九條 物業管理公司應當持有物業行政主管部門核發的物業管理資質證書,并向工商行政主管部門申請注冊登記,領取營業執照后,方可從事物業管理業務。
物業管理公司的資質條件,依照國家、省、市關于物業管理企業資質管理的有關規定辦理。
物業管理資質證書實行年度工作檢查制度。
第二十條 物業管理公司應當提供下列服務內容:
(一)建筑物及其附屬共用設施、設備、場地的使用管理、維修養護、巡視檢查。
(二)園林綠地的管理養護。
(三)環境衛生的管理服務。
(四)公共秩序的維護、安全防范。
(五)車輛行駛、停放管理及其場地的維修養護。
(六)物業檔案資料的管理。
(七)法律、法規及合同規定的其他事項。
物業業主、使用人需要特約服務的,可以與物業管理公司另行約定。
第二十一條 物業管理公司的權利是:
(一)獨立經營,拒絕不合理攤派。
(二)依照物業管理合同收取物業管理服務費并提取酬金。
(三)制止違反物業管理制度、業主公約的行為。
(四)法律法規規定的其他權利。
物業管理公司的義務是:
(一)履行物業管理合同,提供物業管理服務。
(二)組織、制訂并實施物業管理制度。
(三)定期公布財務帳目。
(四)組織開展社區文化活動,提供社區生活服務。
(五)法律法規規定的其他義務。
第二十二條 物業管理公司的名稱、住所、法定代表人、注冊資本等發生變更的,應自工商管理部門批準變更之日起15日內到市物業行政主管部門備案。
第二十三條 建設單位、業主委員會應當采取招標方式選聘物業管理公司。但符合下列條件之一的除外:
(一)物業由開發建設單位自用的。
(二)在一個物業管理區域內,多層物業總建筑面積低于3萬平方米的,或高層物業總建筑面積低于1萬平方米,或多層,高層混合物業總建筑面積低于1萬平方米的。
第二十四條 物業未交付使用的,或物業已交付使用,但業主委員會尚未成立的,由開發建設單位負責物業管理服務的招投標組織工作;業主委員會已經成立的,由業主委員會負責物業管理服務的招投標組織工作。
業主委員會組織招標活動的,應經業主大會或業主代表大會討論決定。
第二十五條 招標組織者享有下列權利:
(一)編制招標文件,組織招標活動。
(二)選擇和確定符合資質條件的投標人。
(三)根據評標原則決定評標,定標辦法。
(四)選定中標人。
(五)依法享有的其他權利。
第二十六條 招標組織者組織物業管理服務招標,應當成立招標機構。招標機構中應有物業行政主管部門的代表參加。
招標機構負責招標活動具體實施、審定標底、提出評標、定標辦法和定標意見。
第二十七條 招標組織者應制作招標文件。
招標文件包括招標書、招標須知、訂立物業管理合同的條件及協議條款。招標書應當包括以下內容:
(一)物業規劃建設的基本情況,包括占地面積、建筑面積、產權狀況、商業用房及管理用房、物業維修基金、公用設施、設備及公共場地的情況、園林綠化狀況、社區文化娛樂設施等。
(二)物業管理的內容和要求。
(三)投標書編制的方式及依據。
(四)投標人的資質和條件。
(五)組織解釋招標文件及實地查驗物業的時間、地點。
(六)送達投標書的地點及截止時間。
(七)開標、評標的時間、地點。
(八)其他需要說明的事項。
第二十八條 參加投標的物業管理公司應當按照招標文件規定的內容和要求編制投標書。投標書應當包括以下主要內容:
(一)物業管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度。
(二)管理服務人員配備方案。
(三)管理服務用房及其他物資裝備配置方案。
(四)管理服務費用收支預算方案。
(五)管理服務分項標準、服務承諾與具體的實施措施。
(六)社區文化服務方案。
(七)管理服務模式設想。
(八)物業維修養護計劃和實施方案等。
第二十九條 受開發建設單位委托、對同一物業承擔過管理服務的物業管理公司,在同等條件下享有優先中標權。
前款物業管理公司有二家以上的,最后承擔管理服務的一家享有優先中標權。

第四章 物業的管理與維護

第三十條 業主、業主委員會或建設單位應當將物業委托給具備物業管理資質的物業管理公司實施管理,簽訂物業管理合同,報市物業管理行政主管部門備案。
一個物業管理區域應當由一個物業管理公司實施物業管理。
第三十一條 在預售或銷售房屋時,建設單位或其委托的物業管理公司應當與購房人簽訂《前期物業管理服務合同》。
業主轉讓或出租物業時,《前期物業管理服務合同》對受讓人、承租人具有同等約束力。
轉讓人或出租人應當自物業轉讓合同或租賃合同簽訂之日起15日內,將物業的轉讓、出租情況書面告知業主委員會和物業管理公司。
第三十二條 建設單位應當按物業總建筑面積千分之二比例提供物業管理專用房屋,最低不得少于50平方米。
物業管理專用房屋按公房住宅租金標準計收租金。
物業管理專用房屋產權歸建設單位所有。經業主大會或業主代表大會同意,可以按建筑安裝工程造價折算購買,其費用由全體業主承擔,產權歸全體業主共有,其租金收入用以補貼物業管理費用。
第三十三條 業主委員會成立前,物業由建設單位委托物業管理公司進行管理;業主委員會成立后,物業由業主委員會按本辦法選聘的物業管理公司進行管理,建設單位與物業管理公司簽訂的物業管理合同自行終止。
第三十四條 建設單位應于物業交付使用之日起15日內向物業管理公司提供下列物業檔案資料:
(一)建筑規劃方案圖、標準層竣工平面圖。
(二)房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖。
(三)地下管網竣工圖。
(四)建筑工程質量檢查合格證、建設工程規劃驗收合格證。
(五)房屋產權明細表。
(六)法律法規規定的其他的資料。
第三十五條 物業管理公司應當在物業管理合同解除之日起15日內向業主委員會和其選聘的物業管理公司辦理下列移交手續,并報區、縣級市物業行政主管部門備案:
(一)物業管理服務費的結余部分。
(二)全部物業檔案資料。
(三)物業管理專用房屋以及全體業主共有的房屋、場地和財物。
第三十六條 任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當與業主委員會簽訂協議,報規劃行政主管部門批準,并在約定的期限內恢復原狀。
機動車輛在物業管理區域內行使、停放,應遵守物業管理公司的管理規定。
第三十七條 利用物業設置廣告等經營性設施的,應當征得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意并向有關部門辦理審批手續。
第三十八條 房屋共用部位、共用設施設備及市政公用設施維修時,相鄰的業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成他人財產損失的,責任人應當負責賠償。
共用部位包括基礎、人防地下室、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備包括物業的上下水管道、落水渠道、水箱、加壓水泵、電梯、供電線路、照明、消防設施、綠地、空地、道路、路燈、溝渠、池、井,以及共用設施設備使用的房屋等。
第三十九條 業主、使用人裝修房屋,應當事先告知物業管理公司。
物業管理公司應當將裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主、使用人,對裝修施工中改變房屋結構、加大負荷、影響安全的,應當予以制止并督促改正。
第四十條 因物業裝修、維修造成相鄰業主、使用人的物業損壞或者其他財產損失的,責任人應負責修復或賠償。

第五章 物業管理服務費與物業維修基金

第四十一條 物業管理服務費實行政府指導價和市場調節價。
物業管理服務費標準應當遵循公開、公平、統一的原則,物業管理服務質量應當與服務收費標準相適應。
第四十二條 已成立業主委員會的,物業管理服務費由業主委員會與物業管理公司在委托合同中確定,報價格行政管理部門備案。
物業已交付使用但尚未成立業主委員會的,物業管理服務費由物業管理公司報價格行政主管部門核定。
第四十三條 物業管理服務費由物業管理服務成本、法定稅費和酬金構成。
第四十四條 物業管理服務成本核算包括下列項目:
(一)物業管理區域內管理人員的工資、福利、辦公費。
(二)公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。
(三)物業管理區域內公共秩序維護服務費。
(四)園林綠地日常維護費,包括淋用水費。
(五)環境衛生、除“四害”管理服務費。
(六)用于物業管理的固定資產折舊費。
(七)公用設施設備、部位及場地水電費。
(八)建筑物公共設施保險費。
(九)建筑物外觀經常性清洗刷新費。
(十)物業管理合同規定的費用。
公用設施設備、部位的水電費可另外按實結算。
物業管理公司的酬金,應當按照物業管理服務成本核算的百分之十以內協商確定。
第四十五條 物業維修基金屬全體業主共同所有。
物業維修基金是用于物業共用部位、共用設施設備發生損壞時,進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
市、區、縣級市物業行政主管部門監督、指導物業維修基金的繳交、使用、劃轉及管理。
第四十六條 商品房預售許可證在1998年9月30日前核發的,購買商品房的業主應按售房款的百分之二分期繳交物業維修基金。
商品房預售許可證在1998年10月1日后核發的,建設單位應按物業總投資的百分之二繳交物業維修基金。建設單位與購房人對物業維修基金的繳交另有書面協議的除外。
建設單位應在售房的同時建立物業維修基金。
第四十七條 非購房業主應按同一物業市場售房均價的百分之二分期繳交物業維修基金。
前款所稱非購房業主是指在城市房屋拆遷中獲得房屋產權調換補償以及持有空置商品房的建設單位等擁有房屋所有權的業主。
第四十八條 實施物業管理的已購公有住房,或者以優惠價格購買的解困、安居、經濟適用房,業主應按同等同類房屋市場售房均價的百分之二繳交物業維修基金。
第四十九條 業主繳交的物業維修基金由物業管理公司代為收繳,存入業主名下物業行政主管部門指定的銀行專用帳戶,專項用于物業維修,不得挪作他用。
第五十條 物業的維修責任除在保修期內按規定由建設單位承擔外,按下列規定處理:
(一)房屋室內部分的維修由業主負責,費用由業主承擔。
(二)房屋單體共用部位和共用設施設備維修費用,由房屋單體內的業主按房屋建筑面積比例共同承擔。
(三)物業管理區域內的共用設施設備的維修費用,由物業管理區域內的全體業主按房屋建筑面積比例共同承擔。
(四)市政公用設施由設施歸屬單位負責維修,其費用由設施歸屬單位承擔。
第五十一條 物業維修基金使用前,物業管理公司應當將維修項目在公共顯著位置向全體業主公布。經業主委員會同意,報區、縣級市物業行政主管部門備案后方可使用。
經物業行政主管部門根據國家和省、市有關房屋修繕規定確認應當維修的項目,物業管理公司應當組織維修,所需費用按第五十條(一)(二)(三)項的規定支出。
第五十二條 業主轉讓物業時,其名下的物業維修基金隨房屋所有權同時轉讓。
第五十三條 業主和使用人應當按照物業管理合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理、維修等費用。
建設單位的空置物業應當分攤物業管理、維修等費用,分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十,但不得因此而增加其他業主的負擔。
第五十四條 物業管理公司應將物業管理服務費、物業維修基金的收支帳目每3個月在公共顯著位置向業主公布一次。

第六章 法律責任

第五十五條 業主、使用人違反業主公約的,應由業主委員會授權物業管理公司予以制止,并依照業主公約進行處理。
第五十六條 業主、使用人不按時繳交物業管理服務費的,物業管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金,合同另有約定的從其約定;經催收仍不交付的,累計記帳存入該房屋在房地產行政主管部門的產權資料檔案中,房屋轉讓時由房地產交易機構代為扣除;物業管理公司也可依法向人民法院起訴。
建設單位、業主不按時繳交物業維修基金的,業主委員會可以催繳,限期交付;逾期仍不交付的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金,經催收仍不交付的,業主委員會可依法向人民法院起訴。
第五十七條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定違反本辦法的,由物業行政主管部門責令其限期改正或者撤消其決定,并通告全體業主、使用人。
第五十八條 物業管理公司違反第三十五條規定,未向業主委員會和其選聘的物業管理公司移交或者損壞、隱匿、銷毀物業管理資料財物的,物業行政主管部門應當責令其限期改正,降低或取消其資質等級,并可處以3000元以上10000元以下的罰款。
物業管理公司違反第十九條規定,未取得物業管理資質或已被物業行政主管部門取消物業管理資質,從事物業管理活動的,物業行政主管部門應當責令其限期改正,降低或取消其資質等級,并可處以3000元以上10000元以下的罰款。
第五十九條 物業管理公司違反法律法規和本辦法,損害業主、使用人合法權益的,應當予以賠償,有關行政主管部門應當依法處理。
第六十條 物業行政主管部門及其工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的,由其所在單位或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,由司法機關依法追究其刑事責任。

第七章 附則

第六十一條 經物業行政主管部門確認應實施物業管理的區域,產權人及相關單位應當配合實施物業管理。
第六十二條 本辦法自發布之日起施行,1995年12月20日市人民政府頒布的《廣州市新建住宅小區物業管理辦法》同時廢止。

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